Что будет с рынком недвижимости дальше?

Разразившийся экономический кризис оборвал многолетнее ралли на рынке русском недвижимости, заметно сократив покупательную свойство населения и подавив инвестиционную активность в этом деловом секторе.

О необходимости остудить рынок недвижимости говорили в далеком прошлом: головокружительные скорость увеличения цен оторвались от уровня платежной способности большинства потенциальных клиентов, а с началом ипотечного кризиса в Соединенных Штатах падение цен на русском рынке стало только вопросом времени. Но, запрос приобрести квартиру в Москве все еще суперпопулярен. Сейчас, в то время, когда предстоящее направление перемещения рынка не вызывает сомнений, главный вопрос содержится в том, как упадут цены и в то время, когда начнется восстановление?

Результаты опроса среди специалистов, совершённого Экспрессинформ, говорят о том, что, в соответствии с точке зрения подавляющего большинства из них, низшей точки рынок недвижимости достигнет летом-осенью 2009 г. В это же время, исходя из мирового опыта, процесс восстановления на рынке недвижимости занимает как минимум около двух лет. Кое-какие специалисты с уверенностью говорят о значительно более долгих сроках. По окончании кризиса 1998 года, в то время, когда падение цен на недвижимость было самоё глубоким за всю историю молодого русского рынка, понижение составило в среднем около 35%, а стоимости восстанавливались 52 месяца.Что будет с рынком недвижимости дальше? Упавшие по окончании ипотечного кризиса 1988 г. цены на недвижимость в Лондоне возвратились на прошлый уровень только в 2000 г. В Японии по окончании кризиса 1984 г. цены не восстановились до сих пор.
В любом случае, на оживление русского рынка недвижимости раньше 2010 г. возможно не рассчитывать. Финиш понижения наступит в последних числахИюля — начале августа 2009 г., а неспециализированное падение цен на столичную недвижимость может составить порядка 40%, — полагают аналитики одного из самые авторитетных отраслевых источников аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. По их расчетам, цена столичных квартир к концу 2008 года уже утратила порядка 20%-30%.
По расчетам Центра экономических изучений Сберегательного банка, к концу 2009 года цены на жилье в Москве (в долларах США) на первичном рынке упадут на 47-60% и на 37-51% — на вторичном.
Жилье в Российской Федерации дешевеет медленнее если сравнивать с темпами падения спроса, отмечают аналитики Центра экономических социальных Института движений и исследований глобализации (ИГСО). Согласно их точке зрения, трудящиеся в сфере недвижимости компании недооценивают глубину текущего кризиса и упускают последнюю возможность выручить за жилье хоть какие-то средства.

Продаваемые объекты не находят клиентов, а выжидательная политика продавцов на начальном этапе кризиса обернется в 2009 году тем, что главная масса недвижимости останется нераспроданной. Продавцам имеет суть поторопиться, пока платежеспособность потребителей совсем не обвалилась. По оценке ИГСО, переломный момент наступит в феврале 2009 г., по окончании чего ухудшение экономической обстановке ускорится, а спрос на жилищном рынке быстро сократится.
Последовательность специалистов подмечает, что на данный момент на продажу выставлены объекты, выстроенные во время, в то время, когда цена земельных участков и строительных материалов пребывала на больших уровнях. Наряду с этим падение цен на строительные материалы кроме этого вряд ли способно в скором будущем повлиять на стоимости, поскольку строительство многих объектов переносится на неизвестный срок ввиду отсутствия денег, утверждает k2kapital.
При составлении прогнозов относительно масштаба предстоящего падения стоимостей целесообразно поделить все объекты жилого фонда на две категории. К первой относятся хорошие либо сбалансированные по всем параметрам помещения, не имеющие больших недочётов, изначально предлагавшиеся по разумным стоимостям.
Потенциал понижения цен на такие объекты уже во многом исчерпан. В этом году эти квартиры смогут утратить в стоимости не так много, быть может, дополнительные 10%-15%. Во вторую категорию попадают квартиры, цены на каковые были очевидно завышены.

Тут коррекция может оказаться куда более значительной, учитывая, что на протяжении кризиса низколиквидные активы очень сильно теряют в стоимости.

Такие квартиры смогут подешеветь еще на 30% и более.
Большая часть специалистов сходятся во мнении, что главная волна коррекции цен на столичные квартиры закончится в I полугодии 2009 года, во второй половине года цены стабилизируются, а рост может начаться только в следующем году.
К середине года мы не выйдем из кризиса, — говорит начотдела структурного и проектного финансирования Газпромбанка Константин Лимитовский. — К I-II кварталу 2010 г. начнет все расти.
Первые показатели оживления покажутся в осеннюю пору 2009 г., когда мы уйдем от тренда вниз к колебательным процессам, — думает начальник аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. В это же время, фонд прямых инвестиций Marshall Real Estate Fund, по словам его директора Павла Бондарчука, собирается приступить к скупке обремененных девелоперских активов через 2-3 квартала.
Но кое-какие участники рынка недвижимости уверены в том, что во многих случаях цены на жилье уже достигли собственного дна. Так, согласно точки зрения, директора по связям с общественностью корпорации Главстрой Ивана Слепцова предстоящее понижение свидетельствует реализовывать, в лучшем случае, на уровне себестоимости, в нехорошем — трудиться в убыток.
на данный момент случилось разделение на рынок оптовых продаж и розницы. В Подмосковье оптовые скидки достигли 60-65%, в Москве в зависимости от обстановки — 20-25%. Рынок уже достиг дна либо достигнет в скором будущем, — говорит председатель совета директоров УК Альянс-Континенталь Алексей Чаленко.

Наряду с этим господин Чаленко считает, что на восстановление рынку пригодится от двух до четырех лет.
Загородная недвижимость
Понижение цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанным, чем в Москве, и может ограничиться 15%-30%. Как отмечают участники рынка, на рынке загородной недвижимости активность клиентов упала фактически до нуля и тут началась практически война за клиентов.
Cтроительный рынок в стагнации, все ожидают, что упадут цены на квартиры, а за ними и на землю, — комментирует обстановку для Ведомостей один из участников рынка. В непростой экономической ситуации как раз недвижимость есть одним из самых надежных финансовых вложений. Сейчас на этом рынке возможно взять хороший дисконт, — вычисляет Дмитрий Таганов.
Согласно точки зрения председателя совета директоров аналитического консалтингового центра Миэль Владимира Луцкова, земельные активы смогут значительно подешеветь, потому, что желающих реализовать пока не нужную почву будет большое количество, а приобрести — мало. Компания Swiss Realty Group прогнозирует, что суммарное падение цен на земельные наделы, приобретённых в спекулятивных целях и продающихся громадными лотами, может составить до 50-70%. Начотдела развития холдинга МДК-групп Алексей Тонконогов сохраняет надежду, что почва вряд ли подешевеет больше чем на 50%: С 2004 г. ее цена жестко привязана к цене квадратного метра в столице, а она на данный момент сократилась на 30-40%.
Но специалисты предостерегают от соблазна вложиться по сверхвыгодной цене в приобретение участка с подрядом в тех поселках, где ничего еще нет. Лучше брать готовые дома, говорят они. Коммерческий директор RDI Group Андрей Васильев рекомендует брать или вторичку, которой сразу же возможно воспользоваться, решив собственный жилищный вопрос, или участок без подряда, что в отличие от участка с подрядом будет стоить дешевле.

А себестоимость строительства в скором будущем заметно снизится, и через полгода дом возможно будет выстроить намного дешевле. С ним соглашается начотдела маркетинга Абсолют Менеджмента Анна Шишкина: В случае если имеется свободные деньги на данный момент, то необходимо ловить удачные предложения, каковые выставляют нуждающиеся в продаже инвестиционных либо ипотечных домов — альтернатив квартирам. И бережно скупать почвы без подряда в коттеджных посёлках и ликвидных местах.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость в кризисное время может пострадать больше. Уже на данный момент коммерческую недвижимость пробуют реализовывать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это разрешает отыскать клиента. Себестоимость метра нежилого фонда уступает величине затрат на метр жилья подобного класса.

Но в Москве цена квадратного метра в бизнес-центрах часто кроме того выше, чем в новых жилых зданиях, расположенных в том же районе.
Это разъясняется, во-первых, острым недостатком офисных площадей, а во-вторых, тем, что большая часть собственников и застройщиков строений так же, как и прежде пробуют оперировать лишь громадными площадями по паре тысяч метров, рассчитывая на большие богатые компании.
В скором будущем коммерческая недвижимость, по всей видимости, как правило будет переформатирована с нарезки на громадные блоки (тысячи метров) к блокам средней (пара сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это разрешит привлечь значительный спрос на торговые площади и офисы со стороны маленьких и средних компаний. на данный момент большая часть из них, в большинстве случаев, размещаются в достаточно ветхих помещениях и при наличии разумных предложений в новых бизнес-центрах, вероятнее, захотят перебраться в них.
Аренда
В ИГСО обращают внимание на рост рыночного предложения аренды и прогнозируют начало обвала и на этом рынке, где цена аренды в несколько раз превышает общеевропейский уровень. Но в центре Индикаторы рынка недвижимости уверены в том, что коррекция арендных ставок вряд ли будет большой и в основном может затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом- классе понижение ставок вряд ли превысит 10%-15%. В качестве одного из доводов специалисты приводят отстающую динамику арендных ставок если сравнивать с темпами роста цен на рынке купли-продажи жилья.
Что касается торговых комплексов, то многие предприятия розничной торговли стремятся перейти на оплату аренды по принципу процент от оборота. В CushmanWakefield/StylesRiabokobylko уверены в том, что арендные ставки в торговых комплексах в недалеком будущем смогут упасть на 20-40% в зависимости от площади и арендатора помещений.
Ипотека
Ипотека в ближайшие год-полтора вряд ли будет способна поддержать рынок.
Парадоксально, но Национальное Агентство по ипотечному кредитованию(АИЖК), главной задачей которого есть развитие и стимулирование рынка ипотеки в Российской Федерации, согласно точки зрения аналитиков Индикаторы рынка недвижимости, сыграло значимую роль в схлопывании ипотечного рынка. АИЖК предоставляло банкам cредства, выкупая у них ипотечные закладные.

Но когда часть просроченной задолженности по ипотечному кредиту стала неконтролируемо расти, АИЖК ужесточило требования к закладным и кредитование населения практически остановилось. Не смотря на то, что стоит подметить, что благодаря ужесточению требований долю просрочки удалось за маленькое время сократить.
И не смотря на то, что объем средств, что АИЖК при помощи Банка России может направить на поддержку российского ипотечного рынка образовывает более половины его годового количества, при определенном сценарии эти меры смогут только усугубить обстановку на рынке жилищного кредитования. Теоретически в Российской Федерации может повториться обстановка, в которой сравнительно не так давно были два американских ипотечных гиганта Fannie Mae и Freddie Mac.

В соответствии с созданной схеме, АИЖК предложит банкам под его гарантии производить облигации, а выпущенные бумаги поменять на шестимесячные кредиты репо Банка России. До тех пор пока еще Банк России таких кредитов не выдает, но, по всей видимости, они не так долго осталось ждать покажутся.
Но все дело в том, что ресурсы, каковые планируется направить на ипотечные кредиты (каковые выдаются время от времени на десятки лет) банки будут получать только на шесть месяцев. Так, в случае если эта схема будет реализована, в Российской Федерации может появиться масштабный ипотечный дефолт, подобный тому, что произошёл в Соединенных Штатах.

Очень грамотный прогноз по рынку недвижимости. Смотреть всем!! — Олег Репченко (irn) 14.10.15


Удивительные статьи:

Похожие статьи, которые вам понравятся:

Вы можете следить за комментариями с помощью RSS 2.0 ленты. Комментарии и трекбеки закрыты.

Comments are closed.