Квадратные метры обманутых надежд

Вернуть положенные в долгострой деньги сложно, но возможно
Кризис строительства квартир достиг собственного апогея. Газеты и каналы предвещают рынку недвижимости в наступившем году в лучшем случае стабильную стагнацию. Около 150 тысяч рабочих стройкомпаний уже разъехались по зданиям.

Застройщики признают, что заморозили работы на неизвестный срок, причем лишь в столице около 30% строек замерли, имея степень готовности от 70 до 95%.

Достроить их в скором будущем нет никакой возможности: банки не кредитуют, а собственных родных рядовому гражданину еле хватаетперебиться. В следствии подавляющему практически всем украинцев, лелеявших грезы о новом жилье а также частично его оплативших, нужно будет дожидаться года эдак 2012-го. А кое-какие рискуют не дождаться по большому счету.

Каковы шансы вернуть зависшие деньги из квартир, каковые по праву уже возможно именовать воздушными замками, целиком и полностью зависит от того, как они приобретались.
Вести с фронтов
Возможности рынка недвижимости, что еще сравнительно не так давно считался одним из самых прибыльных и стабильных, — не радужные. Более того, улучшение жилищных условий в скором будущем будет доступно лишь олигархам: по расчетам аналитиков, в кризисное время на первичке сохранится спрос лишь на элитное жилье.Квадратные метры обманутых надежд Да и то только на всецело готовое к заселению.
О начатом же постройке сообщить возможно по большому счету одним словом — застой. Еще в сентябре новострои во многих городах Украины продаваться. Не обращая внимания на это, многие застройщики и девелоперы опоздали адекватно отреагировать на тревожный сигнал и строилиобъекты в надежде на то, что украинцы положат снятые с депозитов средства в жилье.
Но массово вкладывать деньги в недвижимость люди не стали по той несложной причине, что их не хватало. Размер большинства депозитов рядовых граждан не превышает 10-20 тыс. у. е. А возможность забрать ипотеку уже на то время была чем-то сродни легенде, потому, что за последние 8 месяцев количество выданных кредитов под инвестиции в новострои сократилось в 10-15 раз. Оставшись без клиентов, строительные компании начали нести убытки, а уже инвестированныепрекратили окупаться.

Основная же неприятность в том, что большинство этих денег в собственности не застройщику, а клиентам: уже давно порядка 70% квартир в строящемся доме раскупалось на стадии котлована.
Еще в конце прошлого года консультант АН RED Ярослав Цуканов сказал о том, что лишь в столице практически остановлено 95% строек, а 5% оставшихся — это фактически законченные дома, каковые необходимо поскорее ввести в эксплуатацию.
Как же быть с теми, кто за последние деньги (либо за банковский кредит) оплатил котлован и сейчас остался один на один со своим воздушным замком? Так как кроме того сами застройщики неофициально дают предупреждение: возможность того, что по окончании кризиса работы возобновятся, имеется не на всех остановленных стройках. В случае если строительство заморожено, это может обернуться вечным недостроем, — как те красноречивые скелеты постперестроечных строений, каковые все еще сохранились в регионах страны.

О том же, что инвестору добровольно вернут инвестированные , обращение фактически не идет.
Квартирный вопрос в госмасштабе
В таких условиях как полубанкротам-застройщикам, так и горе-инвесторам возможно уповать на помощь страны. К примеру, в Казахстане правительство выделило 10 млрд. тенге для решения проблем инвесторов в Алматы дополнительно к 17 млрд. тенге для незавершенного строительства в Астане. В Российской Федерации же на завершение недостроев выделили 100 млрд. рублей, а нераскупленные квартиры обещают реализовывать при помощи аукционов на понижение либо по второй схеме, при которой цена на жилье будет организована из себестоимости с небольшой маржой.
У нас помощь, как неизменно, опосредованная — принят очередной закон из разряда всевышний в помощь. Так, на исходе прошлого года, 25 декабря, Верховная Рада приняла во втором чтении и в целом правительственный закон N3354 О предотвращении влияния глобального экономического кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства. Правда, пока его действенность в обеспечении жилищных и имущественных прав граждан еще не проявилась.
Этот документ предусматривает в 2009 году завершение строительства жилых объектов с готовностью более 70% за национальные средства, в 2010 году — домов с готовностью более 50%, а затем — домов с готовностью меньше половины. Одновременно с этим в законе содержится пункт, в соответствии с которому порядок определения степени строительной готовности жилых объектов и целесообразность их завершения будет определять Минрегионстрой совместно с областными и муниципальными государственными администрациями, на территории которых расположены объекты. Но откуда будут поступать национальные средства, в законе не прописано.
Замки из воздуха — деньги на ветер
Первая неприятность, с которой столкнутся все желающие вернуть собственные кровно заработанные и опрометчиво инвестированные , содержится в том, что само определение долгостроя достаточно размыто. В украинском законодательстве отсутствует такое понятие, как долгострой.

Действительно, в некоторых законодательных актах, например, Гражданском кодексе, Законе Украины Об изюминках приватизации объектов незавершенного строитльства и других, имеется понятие объект незавершенного строительства, под которым обычно и подразумевают долгострой. Не смотря на то, что это не всегда правильно, по причине того, что долгострой — это строение, не сданное своевременно в эксплуатацию, что неприменимо для объекта незавершенного строительства, — комментирует старший сотрудник юридической компании Jurimex Любомир Питель.
Кроме этого неясно, кто обязан информировать граждан о соблюдении либо несоблюдении строителями сроков сдачи дома в эксплуатацию. Иначе говоря появление замороженных строек практически никем не отслеживается, и в полной мере возможно, что вам нужно будет доказывать, что вы не верблюд, в ответ на утверждения застройщика, что его стройка — не долгострой.
Вторая и самая основная неприятность связана с тем, как был заключен контракт на приобретение жилья. Так, самым неисправимым для юридически обоснованного возврата средств многие специалисты именуют инвестиционный соглашение. Не обращая внимания на то, что по окончании скандала с Элита-Центром была внесена поправка в Закон Об инвестиционной деятельности, запрещающая застройщикам завлекать деньги населения по инвестдоговорам, таких недостроев в Украине множество.

Непременно, возможно подать на стройкомпанию, нерационально растратившую ваши деньги, в суд. Но возможность возврата полной суммы взноса тут фактически равна нулю — в лучшем случае вернут номинал. При приобретения жилья посредством приобретения целевых беспроцентных облигаций (в большинстве случаев, любая из них соответствует 0,01 кв. м в будущей квартире) инвесторы кроме этого фактически не защищены от злоупотреблений стройфирм.
настойчиво попросить у застройщика выкупить облигации возможно лишь в случае если это прописано в контракте. В случае если же для того чтобы пункта в документе нет, то кроме того через суд вернуть деньги из долгостроя в обмен на облигации будет практически нереально.
Без судебного слушания имеется шанс вернуть собственные деньги лишь у вкладчика (доверителя) Фонда финансирования строительства (ФФС) (вторая по окончании облигаций законная форма привлечения денег граждан под новострои. — Авт.). Право доверителя выйти из ФФС и взять собственные деньги на основании лишь письменного заявления прямо предусмотрено статьей 17 Закона Украины О денежно-управлении и кредитных механизмах имуществом при операциях и строительстве жилья с недвижимостью. Во всех иных случаях при нежелании застройщика вернуть деньги без принуждения нужно будет идти в суд с иском о возвращении и расторжении договора инвестированных средств на основании части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Украины — в связи с значительным нарушением стороной (в этом случае — застройщиком) соглашения, — поясняет Любомир Питель.
Хуже всего обстоят дела с банками. А правильнее, с теми, кто забрал кредит, положил его в котлован, а сейчас остался ни с чем. Не следует наивно думать, что заем возможно не выплачивать.

Остановка строительства, в правовом поле Украины, не может быть основанием для заемщика не выполнять собственных обязательств по кредитному соглашению, не обращая внимания на то что, в большинстве случаев, договор и кредитный договор физического лица, по которому кредитные средства инвестируются в строительство квартир, довольно-таки взаимосвязаны, — продолжает юрист. — Исключением из этого правила возможно случай, в то время, когда в самом соглашении предусмотрено такое право заемщика.
Не смотря на то, что, честно говоря, вряд ли возможно отыскать в Украине хоть один кредитный соглашение с подобным условием. Действительно, у инвестора имеется право при несвоевременной передачи ему оплаченной квартиры по суду взять с застройщика санкции, и убытки, причиненные, к примеру, вынужденной арендой во время остановки строительства, направив эти средства на погашение кредита.
Имеется еще один вариант вероятного возврата хотя бы части положенных средств — возможно постараться переуступить права собственности на квартиру второму человеку. Но в этом случае смогут появиться сложности как юридического, так и психотерапевтического характера. Во-первых, сложно будет отыскать человека, что согласится приобрести долгострой за приемлемую для вас цену.

Во-вторых, только в немногих контрактах застройщики разрешают клиентам перепродажу квартир перед тем, как введут дом в эксплуатацию: как правило избавиться от долгостроя не удастся. И в-третьих, клиент может оспорить в суде сделку купли-продажи, в случае если продавец его не предотвратил о срывах сроков строительства.
Вывод специалиста
Оксана Чернобук, управляющий партнер юрфирмы Центр права:
— Достаточно сложно сказать о способах защиты имущественных прав инвесторов в ситуации , но первое, с чего обязан начать несостоявшийся инвестор, это обратиться к контракту о постройке. В нем четко должны быть прописаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию, цена квадратного метра жилья, механизм и сроки возврата положенных средств, размер вознаграждения управителя ФФС (в случае если инвестиции осуществляются через фонд) и, самое основное, ответственность сторон за неисполнение условий соглашения.
Как говорилось много раз, вернуть полностью инвестированныевряд ли удастся, поскольку в соответствии с действующему законодательству при незавершения проекта либо выхода инвестора из проекта возврат средств осуществляется по стоимости по номиналу. И это в том случае, если имеется хоть какие-то средства для возврата.
В случае если инвестирование осуществлялось через Фонд финансирования строительства и кредитором есть банк, что выступает управителем этого фонда, шансы вернуть инвестированныемало возрастают, но в любом случае — с учетом изюминок контракта. Так как, как мы знаем, управитель не отвечает собственным имуществом за инвестированныедоверителей. Сложнее обстоит дело с кредитами, забранными под залог имущества будущего инвестора в банке, что не выступает управителем ФФС.

В этом случае кредитующий банк не имеет никакого отношения к проблемам должника.
С недавних пор существует практика обращения должника в банк, что выдал кредит на инвестирование, с предложением следующего характера.
Должник предлагает пересмотреть условия кредитного контракта, в соответствии с которым банк отказывается взимать с должника положенные банку проценты за пользование кредитом и от штрафных санкций, каковые уже существуют на момент обращения должника в банк, со своей стороны должник обязуется погасить лишь тело кредита в срок. Так, должник сокращает собственный долг, а банк приобретает шанс возвратить собственные деньги. Такая практика, конечно же, не есть единственно верной, и не каждый банк на это отправится, но уже имеется много случаев как раз для того чтобы решения вопроса.
Помимо этого, 23.12.2008 года Украинским парламентом было принято распоряжение О принятии за базу проекта Закона Украины О защите имущественных прав граждан во время выхода экономики Украины из положения экономического кризиса. При принятия этого закона будет введен запрет на приобретение залогодержателем либо ипотекодержателем прав на взыскание предмета залога либо ипотеки, в случае если предметом для того чтобы залога либо ипотеки есть жилая недвижимость, в которой всегда проживает должник. Так, банкам нужно будет пойти на значительные уступки и пересмотреть контракты с несостоявшимися инвесторами.
Универсального рецепта выхода из обстановки нет. В любом случае выбор остается за инвестором: возможно договариваться с банками, решать вопрос по суду, объединять упрочнения с застройщиком или ожидать помощи от страны.

В Энергодаре котлован возле дома несёт угрозу детской жизни


Удивительные статьи:

Похожие статьи, которые вам понравятся:

Вы можете следить за комментариями с помощью RSS 2.0 ленты. Комментарии и трекбеки закрыты.

Comments are closed.