Квартиры: покупать или подождать?

какое количество стоит ипотека в осеннюю пору 2009 года? Достигли ли цены на жилье собственного дна? Что будет дальше?
Первое, что придет на ум любому человеку, что задумался об ипотечном кредите – это то, что сейчас это дорогое наслаждение. Ставки и в самом деле подросли. К примеру, за последний год – с сентября 2008 года по сентябрь 2009 — средняя ставка по кредиту на приобретение вторички на десять лет, выросла на 4 процента – до 24,84% годовых.

Действительно, основная неприятность отнюдь не в обслуживании процентов по кредиту, что повлияло на цене, но не критично.

Одновременно с этим, приобрести квартиру в Столичной обл. на http://irr.ru желающих куры не клюют.

Основная сложность – это то, что сейчас вместо ипотечных предложений от подавляющего множества банков остались только одинокие варианты. Более того, присутствие кредитующих банков и их предложений на рынке отнюдь не стабильно – они то приходят, то уходят с рынка кредитов. Сроки, на каковые возможно забрать кредит, наряду с этим очень сильно сократились.

О кредитах на срок более 20 лет по большому счету возможно забыть. Только два банка из шести предлагают займы на срок более десяти лет, но предложение на один год имеется у каждого из кредитующих учреждений.Квартиры: покупать или подождать?
Не считая сложности отыскать кредитующий банк показалась сложность взять в нем кредит – так как существенно ужесточились требования к заемщикам. Еще один фактор, что с одной стороны делает ипотеку не таковой дешёвой, но иначе – существенно сокращает ежемесячный платеж – это начальный взнос. Согласно данным портала www.prostobank.ua, в первых числах Сентября 2009 лишь два банка предлагают долгосрочный кредит с авансом 40% от суммы.

Остальные три из пяти кредитующих – желают задаток со стороны потенциального заемщика от 50% и более.
С одной стороны – подросшие ставки, с другой – большой начальный взнос. Как реально подорожала ипотека и как это отразилось на ежемесячном платеже заемщика?
Заберём для примера семью, которая годом ранее планировала купить себе квартиру ценой 750 000 грн., и имела возможность позволить себе тратить каждый месяц на платеж по кредиту 13 423 гривны. Годом ранее она имела возможность выбрать на эту сумму двухкомнатную квартиру, к примеру, на Русановке, в Днепровском районе Киева (150 тысяч долларов по прошлогоднему ветхому курсу 5 гривен за 1 американский доллар).

Наряду с этим ей нужно было накопить всего 10% от цены квартиры в качестве аванса (не смотря на то, что возможно было отыскать и безавансовую ипотеку – годом ранее у четырех банков были такие предложения). Минимально вероятный, согласно данным компании Простобанк Консалтинг, задаток сейчас – 40%. Средняя по банкам настоящая ставка на ипотеку на 10 лет с авансом 10% годом ранее составляла 20,84%.

Средняя ставка, по уже при выросшим авансам сейчас – 24,84% годовых.

Получается, что при таком же ежемесячном платеже по кредиту, как и годом ранее, действительно, с учетом наличия у семьи большего по размерам накопленного аванса, та же семья сейчас может себе позволить квартиру более чем за 1 млн. гривен.

Долгосрочный кредит на приобретение вторички, на 10 лет в гривне
Сентябрь 2008
Сентябрь 2009
Ежемесячный платеж по условиям кредита (аннуитет), грн.
13 423
13 423
Цена получаемого жилья, грн.
750 000
988 300
Минимально вероятный задаток, % от цены недвижимости
10%
40%
Средняя настоящая ставка по предложениям с таким авансом, нац.валюта, % годовых
20,84%
24,84%
Сумма кредита, грн.
675 000
592 980
Общая сумма выплат (аннуитет), грн.
1 610 760
1 610 760
Сумма заплаченных процентов, грн.
935 745
1 017 785

Цены на квартиры сейчас
Читатель может возразить, что цены на квартиры за год существенно упали. Судите сами: средненькая двухкомнатная квартира в Киеве на эргономичном этаже в приятном месте годом ранее стоила 150 000 долларов. Сейчас риелторы оценивают ее в 80 000 американских долларов, а дабы реализовать — в 70 000 долларов.

Но при ближнем рассмотрении цены – к тому же с учетом скачка американского доллара в 2008 году – получается, что настоящее понижение цены в гривневом эквиваленте не так ощутимо, как думается. Цена упомянутой квартиры в гривнах летом 2008 года, как уже упоминалось, была 750 000 гривен, а по окончании падения цены и скачка доллара стала 595 000 гривен. Понижение — на лицо.

Главный бич стоимостей – это отсутствие клиентов с живыми деньгами. Я пробовала реализовать квартиру и занималась этим три месяца, — говорит Галина, хозяйка двухкомнатной квартиры на киевской Русановке. – Главные люди, каковые приходили на нее взглянуть, желали реализовать собственные квартиры и приобрести у меня. Ясно, что продажа их квартир застопорилась.

На третий месяц я устала ожидать и решила сдать в аренду квартиру в аренду.
И вот, с учетом падения цен на квартиры, месячный платеж по кредиту на одну и ту же двухкомнатную квартиру на конец августа 2009 года получается на 868 гривен меньше, чем годом ранее – ежемесячный аннуитетный платеж составит 8 081 гривна.

Показатель
Сентябрь 2008
Сентябрь 2009
Цена квартиры, грн.
750 000
595 000
Сравнение ежемесячного платежа с учетом трансформации цены на недвижимость, грн.
13 423 (задаток – 10%, ставка 20,84% годовых)

Сравнение ежемесячного платежа с учетом трансформации цены на недвижимость c авансом 40%, грн.
8 949 (задаток – 40%, ставка, 20,84% годовых)
8 081 (задаток – 40%, ставка 24,84% годовых)

Что нас ожидает дальше в ипотеке?
В августе 2009 банки об ипотеке сказать уже не опасаются, открыто говоря о ее шансах на судьбу. Но наряду с этим специалисты уверены в том, что, не обращая внимания на летнее повышение кредитующих банков, их предложения сейчас на максимуме. Другими словами до Января этого года никакого большого оживления в кредитовании вторички не будет по большому счету.

Долговременные прогнозы банковские эксперты делают менее с радостью, и чаще всего звучит в этом контексте фраза большое количество банков, выдающих ипотеку, возвратится на рынок через два-три года. Иначе, специалисты конкретно объявили, что рост ставок по ипотекам остался сзади, и без того будет последующие два года. в течении осени-зимы 2009 года ставки значительно не изменятся, скорее они не изменятся, что на данный момент образовывает порядка 25%-28% в гривне, — говорит Антон Шаперенков, начдеп разработки продуктов розничного бизнеса
VAB Банка. — Обстановка вероятнее будет развиваться по примеру начала двухтысячных годов: сперва крайне осторожное кредитование — кредитование только лояльных клиентов и на маленькие сроки. Потом ставки будут неспешно понижаться, а сроки кредитования возрастать. Но подчеркиваю, что все зависит от уровня ликвидности банков и от степени рисков на рынке ипотечного кредитования.

Наряду с этим возможно сообщить конкретно: в течении двух следующих лет ставки будут всегда снижаться.
Будут ли падать цены на недвижимость?
Сейчас, в то время, когда СМИ раздирают противоречивые комментарии специалистов по поводу продолжения падения стоимостей либо уже начала их роста, хочется проследить – адекватна ли цена квартир? Специалисты, специализирующиеся на недвижимости (не путайте с риелторами, доход которых напрямую связан с стоимостями на недвижимость), знают, что существует такое понятие, как честная цена жилья.

Для ее расчета применяют соотношение цены объекта недвижимости к годовой цене его аренды, которое должно составлять 10:1. Иначе говоря если вы снимаете двухкомнатную квартиру в приятном районе и нормальном состоянии за 3 000 гривен, другими словами за 36 000 гривен в год, то ее цена должна быть 360 000 гривен. По курсу национальной валюты от НБУ на 2.09.2009 (7,98 гривен за один доллар), цена таковой квартиры должна быть равна около 45 тысяч долларов.

Не сложно додуматься, что по коммерческому курсу цена должна быть еще меньше. Как мы упоминали выше, ту же двухкомнатную квартиру риелтор предлагал реализовать за 70 000 долларов. Получается, что рыночная цена отличается от так называемой честной в 1,6 раза . Из этого вывод: не торопитесь делать приобретение.

Подождите еще мало.

Так как, не обращая внимания на резкое снижение цен, собственной настоящей стоимости недвижимость еще не достигла.
Вывод
Валерий Олейник, помощник ГлавыАБ Диамантбанк
Свойство (желание) банка кредитовать ипотеку зависит от последовательности факторов. Среди них главными являются следующие:
— наличие достаточного ресурсного потенциала для кредитования; преодоление недостатка ликвидности;
— количество проблемной кредитной задолженности;
— возможность объективной оценки платежной способности потенциальных заемщиков;
— размер депозитного портфеля объём и банка привлеченных кредитных средств;
— законодательное регулирование кредитования (наличие либо отсутствие преград для кредитования);
— экономическая обстановка в стране, прогнозы по выходу из кризиса.
, пока банки будут нуждаться в ресурсах и испытывать кризис ликвидности, кредитование не возобновится. Разумеется, до середины 2010 года обстановка заметно не улучшится.
Валерий Магировский, глава управления ресурсов АКБ Восточно-европейский банк:
Долгосрочное кредитование по природе есть кредитом надолго. Банк, что формирует кредитный портфель под ипотеку, прежде всего исходит из наличия свободных средств, каковые будут направлены в такие кредиты. Сейчас многие банки появились в ситуации, с одной стороны, в то время, когда организованы определенные ипотечные сумки, каковые необходимо поддерживать соответствующей ресурсной базой, иначе, в то время, когда ресурсная база банков сокращается по срокам их привлечения с одновременным сокращением количеств внешних заимствований.
Количество банков-кредиторов в ипотечном сегменте за последние девять месяцев уменьшились практически в два раза. Наряду с этим программы ипотечного кредитования существенно сузились. В среднем, на сегодня, ипотека кредитуется на сроки от 60 до 120 месяцев, имеется случаи кредитования более чем 200 месяцев.

В случае если сравнивать сроки ипотечных кредитов, то они сократились в среднем в 2 — 2,5 раза.
Цена кредитов в условиях уменьшения ипотечного кредитования значительно не изменилась. В случае если разглядывать предложения в отдельности, то возможно заметить повышение диапазона между минимальной ценой и большой. Минимальные ставки на рынке предложений составляют с 13,5% до 15,0%, а большие ставки кредитования увеличились и придерживаются уровня 30,0% — 40,0%.

Такая отличие обусловлена наличием комиссионных, каковые в каждом кредитной программе и конкретном банке собственные.
Текущее отсутствие ресурсной базы, неизвестные возможности получения внешних заимствований банками не придают оптимизма возобновления ипотечного кредитования в возможности финиша 2009 года – 2010 годах.

Задаток при покупке квартиры или аванс? ЧТО ВЫБРАТЬ???Совет от практикующего риэлтора


Удивительные статьи:

Похожие статьи, которые вам понравятся:

Вы можете следить за комментариями с помощью RSS 2.0 ленты. Комментарии и трекбеки закрыты.

Comments are closed.