Прогноз развития рынка недвижимости в 2009 году

Собственную оценку дает директор девелоперской компании Build and Live Development Распутный Виктор Михайлович.
В кризисное время большие неприятности испытывают все объекты рынка недвижимости, само собой разумеется прежде всего это коснулось жилья, но не обошел сегмент и кризис коммерческой недвижимости. Главной причиной есть яркая полная либо частичная зависимость от банковского кредитования. В последний год-полтора по обстоятельству общей доступности кредитных средств, на рынке было огромное количество проектов, вычисленных только на применение заемных средств, кроме того и на проектные работы.
На сегодня работа с банками над коммерческими объектами фактически парализована из-за отсутствия достаточного количества так называемых долгих денег. Более того, обстановка еще больше усугубилась постановленим Национального банка N319 (Постанова Правління Национальному банку України від 11.10.08 N319 Про додаткові заходи щодо діяльності банків…), ограничивающих деятельность банков.
Пологаю, что кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Так как всегда ценились и пользовались огромным спросом дешёвые и качественные вещи во всех сферах жизненной деятельности.Прогноз развития рынка недвижимости в 2009 году Возможно высказать предположение, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к формированию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении.

Для реализации которых будут привлекаться специалисты — на всех этапах — разработки проекта, проектировании, постройке, отделке и обеспечении жизнедеятельности.
Инвестиции
На сегодня количество потенциальных инвесторов уменьшилась на 60- 70%. С наступлением непростых для Украины времен, на рынок было вынесено много проектов — или в поиске со-инвестора, или к продаже.
Потому, что, прямые инвестиции на сегодня чуть ли не единственный метод, предотвращающий замораживание объектов и предлагающий другие дороги источников проектов финансирования и развития недвижимости в условиях отсутствия на сегодня дешёвых банковских кредитных схем.
объёмы инвестиций и Масштабы проектов для сегодняшних инвесторов стали менее масштабными. Интерес проявляется к бизнес центрам класса А и В+ в центре города, площадью 5 000 — 15 000 кв.м, в основном на этапах строительства. Кроме этого выборочно изучаются проекты торгово- развлекательных центров, а рассмотрение логистических комплексов откладывается до лучших времен.

Жилая недвижимость прекратила быть фаворитом и не интересует в принципе.
Хотя обезопасить себя от рискованных сделок и не перспективных проектов, инвесторы выполняют тщательное изучение отобранного материала, впредь до исследований бухгалтерии и проверки владельца, на базе которых разрабатывалась концепция. Хорошим плюсом являются проекты с разрешением на постройку, и проекты, имеющие последовательность подписанных соглашений о намерениях с якорными арендаторами/ клиентами либо арендаторами громадных площадей.
в течении 2008 года собственный интерес к инвестированию в украинскую недвижимость проявляли компании из Испании, Франции, Австрии, Швейцарии, России и Германии. Мы предполагаем, что в 2009 году главной интерес останется за Востоком и Россией.
А главными тенденциями будущего года для сферы инвестирования по отечественному убеждению будут — тщательный отбор, профессиональность и качество проекта, новые механизмы сотрудничества. Мы таковой механизм уже рынку внесли предложение в качестве программы InvAid (Invest Aid).
Новострои жилья
Недавний фаворит по темпам и окупаемости возведения спустился к концу 2008 года в беспросветные низы. Жилая недвижимость прекратила быть фаворитом и не интересует в принципе ни инвесторов ни клиентов.
Следствием обвала рынка жилых новостроек станет переходящий в 2009 год кризис доверия. Потому, что, конечный потребитель жилых квадратных метров пребывает в патовой ситуации — инвестировавв строящийся объект — не имеет гарантии получения квартиры по большому счету, либо в лучшем случае приобретает увеличение сроков. Имея желание приобрести квартиру в новом доме, клиент не имеет сейчас шансов взять долгосрочное кредитование.

А в очень пессимистичной ситуации — клиент инвестировавшийв постройку квартиры и оформив на нее кредит, пребывая в ситуации денежной неосуществимости погашения кредита по обстоятельству ухудшения материального положения — может остаться без квартиры, и без уже положенных денег.
В действительности такому плачевному положению сегмента жилья деятельно содействовала массово растиражированная еще весной информация о падении цен на жилье. Не подкрепленные доводами застройщиков допущения в массмедиа посеяли сомнения среди населения и скоро появился цикл, потом усугубивший еще больше положение жилого сегмента в кризисное время:
Люди ожидают понижения цен на квартиры — приобретение квартиры откладывают — застройщик не в состоянии забрать кредит и останавливает стройку.
Громадные надежды возлагаются в данной отрасли на помощь страны, потому, что другие другие источники, такие, как банковское кредитование и прямые инвестиции в этом случае не трудятся.
Комплексный закон, направленный на преодоление кризиса в строительной отрасли, принятый Кабмин имеет такие главные пункты:
— механизмы достройки домов, находящихся в незавершенном состоянии.
— долевое участие страны в завершении строительства социального жилья.
Предусматривает привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 году и более 50% — в 2009-м. 30% недостроенного дома выкупает государство, по окончании чего эти квадратные метры распределяются между гражданами, стоящими на квартирном учете в органах местного самоуправления.
Суммы, планируемые на выкуп замороженного строительства, не указаны в законе. В документе речь заходит только о отборе выкупа и механизме строек уполномоченных банков, через каковые будет проводиться финансирование. Закон еще будет дополнен источниками финансирования таких проектов, вероятно и средства, полученные от МВФ.
По окончании достройки дома авторы законопроекта воображают физическим лицам право заключить соглашение аренды с последующим выкупом в течение 30 лет. В законе кроме этого прописан круг льготников, имеющих возможность взять такое жилье, а это армейские, учителя, юные семьи, и пострадавшие в следствии чернобыльской трагедии и т. д.
— Понижение застройщиками рентабельности.
В случае если ранее обращение шла о 15%, то в рамках кризисной обстановке ее, по требованию Минфина снизили до 10%.
Помимо этого, Кабмин настаивает на внесении трансформаций в ряд законов Украины, в частности:
— Введение с налога на недвижимость для вилл и громадных земельных участков.
— Внесение трансформаций в Земельный кадастр Украины довольно стоимостной оценки почвы.
— Довольно налогообложения в сфере строительства, что разрешит снизить его себестоимость.
— О застройке и планировании территорий — зарубежные юридические лица при получении разрешения на исполнения строительных работ должны дать документы, подтверждающие привлечение юридических лиц и граждан Украины к исполнению не меньше 90% от общего объема работ по строительству и применение не меньше 50% материалов и отечественных изделий, например, строительных конструкций.
— Необходимое рассмотрение на совещаниях архитектурно-градостроительного совета градостроительной документации, архитектурных ответов проектов объектов архитектуры, расположенных в исторической части городов, исторических ареалах, на площадях и магистралях городского значения, проекты высотных сооружений и зданий. Наряду с этим протокольное ответ архитектурно-градостроительного совета будет являться рекомендацией.
— финансирование и Инвестирование строительства многоквартирных жилых домов за счет средств инвесторов-физических лиц производится только через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, университеты совместного финансирования, и через выпуск целевых облигаций.
Мы вычисляем разумными и здравыми шаги по предотвращению замораживания объектов и банкротства застройщиков. Так как, прежде всего необходимо обезопасить людей, уже положивших часть собственных сбережений в строящиеся квартиры. Потому, что, как правило, без вмешательства со стороны правительства их шанс вернуть собственные вложения либо взять квартиру может свестись к нулю.

Но на практике все эти механизмы, направленные на преодоление кризиса в строительной отрасли, без определения источников финансирования, не имеют под собой настоящей подоплеки. И громадна возможность того, что все это канет в лету, а девелоперы и строители в 2009 году снова окажутся один на один со собственными проблемами.
Коммерческая недвижимость
проектирование и Строительство торгового комплекса занимает период от 1,5 до 2,5 лет. Сказать о показателях рентабельности на период кризиса рано.
Единственный нюанс в том, что в условиях ситуациина рынке поменялись приоритеты, в случае если еще года 2 назад фаворитом было торговля и жильё, годом ранее офисы и торговля, то на сегодня интерес проявляется скорее к офисному формату, а позже к торговому.
Однако, до кризиса, спрос на торговые площади в Киеве (по адекватной цене) был большой. В случае если в кризисное время начать строить ТЦ, возможно сэкономить на самом постройке и к времени окончания кризиса вывести на рынок объект недвижимости, что в рамках недостатка площадей (по обстоятельству приостановки развития либо замедления темпов строительства большинства проектов) при грамотной арендной политики удовлетворит возобновившийся спрос.
Сложно прогнозировать, чего стоит ожидать в Киеве в 2009 году. Потому, что потенциальным потребителем площадей ТЦ для обладателя ТЦ имеется арендаторы, для арендаторов — клиенты.
В рамках же формата ТЦ — торговля товарами — требования у этих потребителей и к этим потребителям разные.
Обладатель объекта заинтересован сдавать площади громадных размеров и по высоким арендным ставкам, исходя из этого цена продукции, реализованной в торговых заведениях может увеличиваться, а уровень качества быть не высоким, клиент же предпочитает продукцию не дорогую либо обоснованно дорогую, но качественную. А дорогую необоснованно и некачественную он брать не желает.

Получается замкнутый круг — торговых комплексов большое количество, марки в них представлены, узнаваемые, а продукция не удовлетворяет и клиент не берёт. Арендаторы вынуждены уходить.
Весьма надеюсь, что в Киеве покажутся специальные торговые комплексы — лишь обувь, лишь деловая мужская одежда, лишь женская и т.д. И весьма хочется, дабы в торговых комплексах были представлены не вещи с оптовых рынков Турции, Одессы, Польши, а качественные европейские либо украинские хорошего качества и по приемлемым стоимостям (каких в Европе много, и в Украине украинских кроме этого).
В торговом комплексе будущего должны быть сопутствующие услуги — обменный пункт, банк, пресса, обычные кофейни либо кафе, качественные детские помещения.
Концепция торгового комплекса обязана предполагать понятную схему навигации, логически понятное единый уровень и размещение магазинов ценовой категории для всего центра. Помимо этого, достаточную парковку и эргономичный график работ.
Не обращая внимания на высокие темпы прироста площадей в течении 2006-2007 годов, период до 2009 года ожидался еще более результативным. Согласно данным BuildLive Development, за это время намечалось открытие порядка 160 ТЦ площадью более чем 2,6 млн. кв.м. Помимо этого, планировалось строительство более чем 500 ТЦ (а также в составе многофункциональных комплексов) неспециализированной площадью более 15 млн. кв.м.
В 2007 году в Украине существовали уже около 230 объектов, каковые условно возможно отнести к ТЦ неспециализированной торговой площадью более 1,88 млн. кв.м (прирост площадей за год составил 35%, объектов — 30 %). На сегодня в Украине трудятся 7 операторов боулинг-клубов, 7 — мультиплексов, 4 оператора ТРЦ.
Комментировать и прогнозировать трансформации показателей еще весьма рано, потому, что оценивать обстановку возможно по истечению хотя бы полгода — года.
На рынке развлечений потребитель ожидает новинок. Жителей Киева, к примеру, интересуют масштабные проекты типа аквапарков, Диснейлендов, лыжных трасс и снежных горок, обитателей регионов — профессоинальные форматы. Но реализация таких проектов дело не одного года.
Развлечения в Киеве ни при каких обстоятельствах не были недорогими. А в условиях ситуациии необходимости производить перерасмотрение собственные затраты, люди прежде всего отказываются от дополнительных (exstra) трат, фактически развлечений.
Но, коснется это в громадной степени, тех объектов, каковые будут выходить на рынок в кризисное время либо уже функционируют. У перспективных объектов имеется хороший шанс пересмотреть собственную концепцию по ценовому уровню и составу арендаторов, дабы при происхождения аналогичной обстановке и в ходе восстановления рынка развлечений иметь преимущества по цене, разнообразию, качеству и востребованности.
Коттеджи
На сегодня на рынке загородной недвижимости изменились отношение клиентов к таким позициям:
— к площади участка — сейчас уже не считается необходимой норма участок — 25 соток, многие запрашивают 7-10 сот.
— к площади строения. Само собой разумеется совершенная площадь дома 350 м2, что, фактически, и повышает полную цена предложения, но сейчас на рынке все больше предложений домов по 150-250 м2 с меньшими участками, что значительно оптимизирует рыночную цена предложения.
— к вариативности выбора: кирпич, блочный, древесный, сендвич и пр.
Сейчас большинство домов малоэтажного строительства — классические кирпичные строения. Эта разработка строительства исчерпала себя по себестоимости, по причине того, что она трудоемкая и энергозатратная. Нужно развивать другие стройматериалы: глубокую переработку древесины, применение цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку.
В случае если ранее решающими факторами при покупке загородной недвижимости были количество и престиж направления квадратных метров, то им на смену приходят: воздух самого поселка, микроклимат коттеджа, экологичность жилья и наличие инфраструктуры.
Сейчас отмечается всевозрастающий спрос на жилье в коттеджных поселках бизнес и экономного класса (по интернациональным нормам).
Больше половины потенциальных клиентов интересуются как раз такими объектами, обращая внимание на технологии строительства и экологическую безопасность материалов домов. Население, талантливое позволить себе коттетдж элит-класса образовывает порядка 10%. Сейчас потребители желают взять меньшие этажность и метраж домов, в один момент повышая требования к внутреннему комфортным условиям и содержанию помещений проживания.

В приоритете — дома площадью около 120-350 м2, расположенные на больших участках (около одного гектара). Объекты, талантливые удовлетворить таковой спрос лишь начали строиться и проектироваться.

Прогноз рынка недвижимости 2015 Наталья Москалева


Удивительные статьи:

Похожие статьи, которые вам понравятся:

  • Недвижимость: прогноз на 2009 год

    Кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Такое вывод Экспрессинформ высказал директор девелоперской компании Build and…

  • Что будет с рынком недвижимости дальше?

    Разразившийся экономический кризис оборвал многолетнее ралли на рынке русском недвижимости, заметно сократив покупательную свойство населения и подавив…

  • Рынок недвижимости сочи

    Необычный факт, но по данным аналитических агентств, за прошедший год недвижимость в Сочи снизилась в цене на 1,6%. Кроме этого прогнозируется маленькое…

  • Прогноз цен на недвижимость 2015 остается мрачным

    Прогноз цен на недвижимость 2015 остается мрачным. Как не взглянуть, а обстановка крайне необычная. Жилье на фоне кризисной обстановке в стране до Января…

Вы можете следить за комментариями с помощью RSS 2.0 ленты. Комментарии и трекбеки закрыты.

Comments are closed.