Власть имущества (бизнес)

Уже этой весной львиная часть этого хороша возможно выставлена на продажу по низким стоимостям.
Дмитрий Гриньков
В залоге у банков находится имущество компаний и населения приблизительно на $150 млрд. Уже этой весной львиная часть этого хороша возможно выставлена на продажу по низким стоимостям
Все — на кон
Благодаря резкого обесценивания гривни (на 50% за три месяца), урезания зарплаты и массовых сокращений персонала многие из заемщиков, физических и юрлиц, одолживших большие суммы в валюте, были фактически не могут обслуживать собственные кредиты (см. БИЗНЕС №50 от 15.12.08 г., стр.22-25; №51-52 от 22.12.08 г., стр.32-34). Казалось бы, в таких условиях банки должны начать массово изымать и реализовывать залоговое имущество — в этом, фактически, и содержится назначение залога.

Но банкиры, как выяснилось, совсем не готовы к такому повороту событий — нормативная база не разрешает проводить стремительную конфискацию залогов. Особенно в этом смысле были защищены физлица.
Кредиты населению обеспечиваются по большей части недвижимым имуществом (квартиры, загородные дома, земельные наделы), и машинами. Согласно данным отчетов Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА; г.Киев; с 2004 г.; более 50 участников), несложно подсчитать, что на данный момент в залоге под кредиты населению находятся более 450 тыс.Власть имущества (бизнес)

объектов недвижимости, совокупная рыночная цена которой в докризисные времена составляла около $45 млрд (в среднем $100 тыс. за квартиру либо земельный надел). Из них в 210 тыс. случаях жилье выступает залогом под кредит на приобретение этого же жилья, 220 тыс. квартир заложены под кредиты без целевого назначения. Значительно чаще такие займы направлялись на разнообразные потребительские цели.

Еще 3 тыс. квартир заложены их обладателями под кредиты, забранные для развития их собственного бизнеса.

Помимо этого, физлица покинули банкирам в залог более 4 тыс. земельных участков, в большинстве случаев, в окрестностях больших городов с целевым назначением под застройку. Количество заложенных машин кроме этого впечатляет. Лишь за четыре последних года (2005-2008 гг.) в Украине было реализовано около 1,6 млн новых автомобилей .

По оценкам дилеров автомобилей, в среднем около 50% всех продаж осуществлялись в долг.

Учитывая, что фактический средний срок погашения автокредита образовывает 3-4 года, возможно высказать предположение, что в залоге банков пребывают 700-800 тыс. легковушек. В случае если допустить, что средняя цена одного реализованного в долг авто равна $20 тыс., то неспециализированная цена залогового автопарка образовывает не меньше $14 млрд. Такие оценки подтверждаются и официальной статистикой.

Так, согласно данным Министерства Юстиции, лишь в пиковом по кредитованию 2007 г. практически 500 тыс. украинцев зарегистрировали у нотариусов соглашения залога движимого и недвижимости, причем 267 тыс. из них — ипотечные. Громаднейшей популярностью пользовались кредиты под залог квартир и жилых домов — практически 216 тыс. Под залог транспортных средств было выдано более 201 тыс. кредитов.
Исходя из количеств портфеля кредитов, выданных компаниям (200 миллиардов гривен. + $30 млрд), совокупную цена заложенного корпоративного имущества возможно оценить примерно в $80 млрд. Необходимо подчеркнуть, что спектр залогового имущества корпоративщиков намного шире. Так, наровне с автотранспортом и коммерческой недвижимостью это смогут быть оборудование, технологические линии, имущественные комплексы, и акции компаний, товары в обороте и т.д.
Антибомж
Не обращая внимания на ситуацию , к примеру, принудительно выселить жильцов из залоговой квартиры совсем непросто (см. Юрист — о сложностях на стр.29). Особенно в случае если в таковой кредитной квартире прописаны дети.

В большинстве ипотечных соглашений содержится запрет на регистрацию в залоговом жилье несовершеннолетних детей, но такая норма есть противозаконной, исходя из этого многие заемщики резонно не выполняют ее.

В соответствии с отечественному законодательству, при таких условиях • выселить жильцов из квартиры возможно, лишь предоставив им подобные условия проживания (не нехорошие по качеству).
Вероятен и ряд других трудностей в ходе принудительного изъятия залогов. В следствии, по оценкам юристов УНИА, судебные споры смогут затягиваться на срок до двух лет. В то время, когда с началом кризиса стало ясно, что без распродажи залогов не обойтись, банкиры начали деятельно окучивать Минюст, высказывая просьбу облегчить процедуры изъятия имущества.

Все это происходило якобы в рамках борьбы за права кредитора.

Министр юстиции Николай Онищук подтверждает тот факт, что банкиры, с которыми он проводил переговоры, заинтересованы в признании Минюстом возможности во внесудебном порядке изымать имущество заемщиков. Но в министерстве уверены в том, что принудительное изъятие залога может происходить лишь согластно судебному вердикту.

Более того, под занавес 2008 г., 26 декабря, парламент в первом чтении 231 голосом принял закон №3459-1, которым вводится запрет на принудительное взыскание жилья, находящейся в залоге банка. Планируется, что эта мера будет функционировать до окончания экономического кризиса (т.е. весьма долго). Банкиры категорически против таковой новации, считая ее популистской.

Дело в том, что при таких условиях кроме того у добропорядочных заемщиков исчезают стимулы обслуживать кредит, не говоря уже о злостных неплательщиках. У банков не будет рычагов действия на данный контингент. Исходя из этого, вероятнее, банковское лобби в верховной раде Украины не допустит принятия данного законопроекта в целом.

Предвидя таковой сценарий развития событий, выручать заемщиков взялся Кабмин. 29 декабря прошлого года управление по связям с общественностью Секретариата правительства распространило сообщение, что Кабмин якобы принял (необычное с правовой точки зрения) ответ, которым запретил банкам изымать у граждан квартиры, купленные в долг, в случае если заемщик обслуживает долг, т.е. платит хотя бы проценты по ссуде. Этим же ответом банкам не разрещаеться повышать ставки по ранее выданным кредитам.

Напомним: подобная норма Закона О внесении трансформаций в кое-какие законы относительно запрета банкам изменять условия соглашения кредитного договора и банковского вклада в одностороннем порядке , 12 декабря одобренного парламентом и уже подписанного Президентом, распространяется лишь на снова выдаваемые кредиты. Но разумеется, что запрет на изъятие залогов неимеетвозможности вводиться нормативными актами правительства. Исходя из этого уже 10 января закон №3585 с подобными нормами был зарегистрирован в Парламенте Украины Юрием Полунеевым (БЮТ).
На колесах
Нешуточные неприятности появляются у банкиров и при попытках принудительно конфисковать заложенные машины. В соответствии с руководствам ГИБДД, банки не имеют права снимать авто с учета в МРЭО без согласия на то заемщика, т.е. хозяина имущества. Так что обычно решать конфликты приходится через суд.

Подобные процессы время от времени затягиваются на срок до 6 месяцев.

Банки посредством Ассоциации украинских банков (АУБ) уже пробовали поменять правила игры в собственную пользу, но получили от ГИБДД от ворот поворот (см. БИЗНЕС №33 от 18.08.08 г., стр.44, 45).
Так, разумеется, что в сложившихся условиях реализация и принудительное изъятие залогового имущества для банкиров мероприятие малопривлекательное. Помимо этого, нужно учитывать, еще один серьёзный фактор. Цены на недвижимость уже упали в среднем на 30-40%, да и клиентов нет, кроме этого весьма не легко продаются машины.

Банкиры знают, что массовая реализация залогового конфиската спровоцирует предстоящее резкое снижение цен, и не факт, что изъятое имущество по большому счету удастся реализовать кроме того по символической цене. Не говоря уже о том, что выручки не хватит для покрытия кредитной задолженности. Как раз исходя из этого кредиторы все чаще говорят, что не заинтересованы в продаже и принудительной конфискации залогов для закрытия проблемных кредитов (см.

Банкир — о преследовании). Заемщикам часто предлагается так называемая реструктуризация задолженности, воображающая собой классический комплект инструментов для понижения кредитной нагрузки на бюджет семьи: смена графика платежей со стандартного на аннуитетный, предоставление замораживания выплат по кредитам и продление срока займа либо все это в комплексе.

В конце прошлого года Верховная Рада своим распоряжением №208 от 25 декабря обязала Национальный банк регламентировать процедуру предоставления отсрочки выплат по кредитам для безработных, зарегистрированных в работе занятости по окончании 1 октября 2008 г. Наряду с этим банкиры предпочитают умалчивать, что все эти уступки приводят к большому удорожанию кредитов для заемщиков и повышению доходов самих банков. В следствии получается, что квартира либо авто, купленные несколько лет назад в долг, становятся чуть ли не золотыми для заемщика, в то время как рыночная цена этих объектов быстро падает. Более того, дабы выполнить нормы Национального банка довольно адекватного покрытия кредитной задолженности залогом, банкиры уже на данный момент требуют от заемщиков дополнительное обеспечение.
Любопытно, что еще в конце 2008 г. многие заемщики сами либо по советы банка решили добровольно выставить на продажу залоговое имущество. Обычно объявления размещаются на сайтах банков в разделах наподобие Реализуемое залоговое имущество или же на вторых особых сайтах. По оценкам банкиров, в ближайшее время на продажу будет выставлено до 30-40% залогового имущества, т.е.

130-180 тыс. квартир, и около 130 тыс. машин. Одновременно с этим участники рынка констатируют, что выставленное имущество фактически не продается, поскольку потенциальные клиенты ожидают, в то время, когда цены, например, на недвижимость, достигнут собственного дна. Согласно расчетам некоторых риелторов, к концу первого полугодия 2009 г., в то время, когда предложение на рынке недвижимости вырастет многократно (среди них и благодаря реализации банковских залогов), а спрос будет ниже, чем в докризисные времена (ввиду отсутствия ипотеки), стоимости опустятся до отметки 2003 г., в то время, когда однокомнатная квартира в Киеве стоила $15-20 тыс.
Случай из судьбы
В 2005 г. юная семья перебралась из провинции в столицу. Как перспективные эксперты, жены получали по 5 тыс.грн. (т.е. около $1 тыс.) в месяц. На рубеже 2006-2007 гг. (как раз Г на данный период пришелся пик цен на недвижимость, и апогей ипотечного бума) семья решила приобрести однокомнатную квартиру в долг.

Более-менее подходящий вариант единички стоил в то время $85 тыс. Сбережений отечественных храбрецов хватило на первоначальный взнос и оформление кредита в 15% от цены недвижимости (тогда как раз таковой задаток был самый распространен на рынке), т.е. около $13 тыс. Так, отечественные храбрецы заняли у банка $72 тыс. на 20 лет под 12% годовых.

Тело кредита гасится равными частями (каждый месяц по $300) в течении всего срока действия соглашения.

В соответствии с графику, в первоначальный месяц платеж по ипотечному кредиту составил $1020. Но доход отечественных заемщиков неспешно возрастал, и они резонно сочли нужным гасить кредит с опережением графика, внося дополнительно $300 в месяц. Обслуживаяссуду в таком темпе, отечественная пара разделалась бы с кредитным бременем в два раза стремительнее — за 10 лет.

За два предкризисных года они выплатили процентов на $15,6 тыс. и вернули банку $14,4 тыс. долга.

В начале нынешнего экономического кризиса семья оставалась обязана банку $57,6 тыс. До кризиса заработная плат супругов увеличилась — на двоих они получали 17 тыс.грн. (10 тыс.грн. — супруг, 7 тыс.грн. — супруга). В конце 2008 г. мужу сократили, а жалованье мужа урезали до 8.тыс.грн.

Но это еще не все: ссылаясь на удорожание ресурсов, банк поднял ставку по кредиту до 15% годовых.
Следовательно, дабы гаситькредит в ускоренном темпе по уже упомянутой схеме, жены должны были вносить по $1320 (10,6 тыс.грн.; тут и дяттее расчеты производятся исходя из курса 8 грн./USD). Но их дохода для этого не хватает. Но благодаря ускоренному погашению тела кредита семья может не делать платежей по телу кредита в течении 3-го и 4-го годов, т.е. уйти на двухлетние замораживание выплат по кредитам.

В это время платить необходимо лишь проценты — в нашем случае, каждый месяц $720 (около двух тысяч.грн.). Для отечественных храбрецов кроме того такая задача достаточно обременительна. Но все же, в случае если курс остановится (стабилизируется) на уровне не выше 8 грн./USD, а кризис будет продолжаться не более двух лет, а после этого все возвратится на круги собственная, то возможно как-то потерпеть.

Но все может пойти по более пессимистичному сценарию, и тогда кредит превратится в вечное бремя. При таких условиях стоит разглядеть вариант закрытия кредита методом продажи залоговой квартиры, зафиксировав минимальные убытки. Агентства недвижимости не гарантируют, что квартиру из отечественного примера возможно реализовать кроме того за $50 тыс.

Но и данной суммы не хватает, дабы погасить задолженность перед банком. В случае если все же жилье будет реализовано по таковой цене, то чистый убыток заемщика за два года составит как минимум $38 тыс. Из них $13 тыс. — начальный взнос, $3-5 тыс. — затраты на оформление сделки, $15,6 тыс. — проценты по кредиту, и приблизительно $5 тыс. — двухлетняя отличие между ускоренной платой по телу кредита ($600) и ценой аренды подобной квартиры ($400).

Наряду с этим отечественная пара еще останется обязана банку практически $8 тыс.
Юрист — о сложностях
Юлия Кирпа, старший юрист ЮФ Василь Кисиль и Партнеры (г.Киев; с 1992 г.; более 100 чел.):
— Закон Украины Об ипотеке предусматривает три метода обращения взыскания на недвижимость, переданную в ипотеку банку: на основании ответа суда, аккуратной надписи нотариуса либо соглашения об удовлетворении требований ипотекодержателя (к которому приравнивается кроме этого соответствующая оговорка в ипотечном соглашении). В ходе принудительной продажи и обращения взыскания перед банками появляется последовательность неприятностей.

Так, при отказа жильцов от выселения без принуждения банку нужно обращаться в суд. Наряду с этим дополнительные сложности смогут появиться, в случае если в квартире, на которую обращено взыскание, живёт ребенок, поскольку сделки в отношении имущества, право пользования у которых в собствености детям, смогут осуществляться лишь с попечительства органов и согласия опеки.

Помимо этого, Закон Об ипотеке в целях защиты заинтересованностей заемщиков ограничивает минимальную цена продажи предмета ипотеки. При отсутствия спроса на залог предмет ипотеки возможно выкуплен банком по цене, составляющей не меньше 65% оценочной стоимости предмета ипотеки. В случае если банк не выкупает объект недвижимости по указанной цене, ипотека возможно прекращена согластно судебному вердикту.

Со своей стороны, беря залоговую недвижимость, направляться проконтролировать своевременное прекращение всех обременении объекта недвижимости (ипотеки, запрета на отчуждение, вторых видов обременении), и убедиться, что на момент приобретения квартиры улажены все вопросы с выселением из нее жильцов.
Банкир — о преследовании
Дмитрий Зинков (39), главаОТП Банка (г.Киев; с 1998 г.; около 5 тыс.чел.):
— Большая часть заемщиков соглашаются на реструктуризацию. Мы готовы работатьс ними, независимо от их денежного положения. Банк согласен хотя бы на платеж в гривне в той сумме, которую заемщик платил по валютному кредиту до кризиса.

Кроме того в случае если заемщик готов платить хоть какую-то символическую сумму по кредиту — банк отправится ему навстречу. В другом случае, банк должен будет реализовывать залог. Опыт говорит, что когда финучреждение начинает процедуру взыскания залога, у заемщика внезапно откуда-то появляются деньги, и начинаются платежи.

Известны примеры, в то время, когда банк оказывает помощь заемщику, что не в состоянии обслуживать кредит на приобретение 3-комнатной квартиры, реализовать ее и приобрести 1-комнатную.

Случаи продажи залогового имущества населения сейчас участились. Еще больше заемщиков обращаются в банк прося о реструктуризации задолженности. Заемщики должны осознавать, что в случае если банк реализовывает залог от собственного имени, то он заинтересован сделать это как возможно стремительнее — цена играется второстепенную роль.

Заемщик будет отвечать всем будущими доходами и своим имуществом по той сумме задолженности, которую не удастся закрыть за счет продажи залога. Исходя из этого заемщик, что планирует пойти в банк и сообщить: Реализовывайте!, обязан осознавать, что ему все равно нужно будет искать источники для оплаты долга полностью. Банк все равно не забудет обиду данный долг.
ТОП- 10 банков по количествам проблемных кредитов (просроченные и вызывающие большие сомнения) на 01.11.08 г.

Банк
Проблемная задолженность, миллионов гривен.
Часть в кредитном портфеле, %
Приватбанк
1189,3
1,8
Райффайзен Банк Аваль
1104,4
2,3
Альфа-Банк
734,7
2,8
Проминвестбанк
492,6
2,2
Ощадбанк
429,1
2,5
Сведбанк
426,9
3,6
Укрсоцбанк
411,1
1,1
ОТП Банк
335,0
1,3
ВТБ Банк
308,5
1,4
УкрСиббанк
286,6
0,6
Банковские новости

Власти и бизнес обсудили реформу налога на имущество организаций


Удивительные статьи:

Похожие статьи, которые вам понравятся:

  • Власть имущества

    В залоге у банков находится имущество компаний и населения приблизительно на $150 млрд. Уже этой весной львиная часть этого хороша возможно выставлена на…

  • Банки массово распродают залоговое имущество: элитные квартиры и кухни

    Реализовать залог возможно на аукционе. Любопытным есть тот факт, что деятельно продается не только недвижимости, но и мебель. Наряду с этим, Вы имеете…

  • Свопственной персоной (бизнес)

    Зарубежные инвесторы доверяют украинским гособлигациям меньше, чем облигациям государств, уже заявивших дефолт. В данной связи кредитно-дефолтные свопы…

  • Брожение призрака (бизнес)

    Денис Горбач Сегодняшний кризис совсем не похож на 1998 год, но управление Украины, в случае если попытается, и в этом случае может привести страну к…

Вы можете следить за комментариями с помощью RSS 2.0 ленты. Комментарии и трекбеки закрыты.

Comments are closed.